שותפות בנכס נדל"ני היא תופעה נפוצה מאוד – בין אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, השקעה בנדל"ן מסחרי יחד עם שותפים או אפילו זוג לשעבר שמחזיק בנכס משותף. אבל כשאחד מהצדדים רוצה לממש את חלקו – או כשיש סכסוך שמונע ניהול תקין – נדרש פתרון חוקי שיאפשר את הפרידה. הפתרון הזה נקרא פירוק שיתוף במקרקעין.
עו"ד רועי בוכניק, עורך דין מסחרי, מומחה לליטיגציה אזרחית ולפירוק שותפויות מכל הסוגים, מסביר את כל מה שצריך לדעת כדי לנהל את ההליך הזה נכון – משפטית, כלכלית ואנושית.
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
פירוק שיתוף הוא הליך משפטי שמטרתו להפסיק בעלות משותפת של שניים או יותר על נכס מקרקעין. עקרון יסוד בדיני קניין בישראל קובע שאדם אינו מחויב להישאר שותף בנכס בניגוד לרצונו. לכן, גם אם יתר השותפים מסרבים למכור, אדם אחד יכול לדרוש את הפירוק ובית המשפט ייעתר לכך כמעט תמיד. זו זכות בסיסית שאי אפשר לשלול, והיא מבטיחה שלא תישארו כבולים לשותפות שאינה משרתת את האינטרסים שלכם.
באילו נכסים אפשר לפרק שיתוף?
ההליך של פירוק שיתוף תקף לרוב סוגי המקרקעין, כולל דירות מגורים, קרקעות לבנייה, מגרשים חקלאיים, נכסים מסחריים ונכסי ירושה. כל עוד הנכס רשום על שם יותר מאדם אחד – ניתן, ברוב המקרים, לדרוש את הפירוק. החוק אינו מבחין בין נכס פרטי לבין השקעה עסקית – הזכות לצאת מהשותפות שמורה לכולם.
מתי נדרש פירוק שיתוף?
בפועל, תביעות לפירוק שיתוף מוגשות לרוב במצבים שבהם השותפות הפכה לנטל. למשל, כשמספר יורשים מקבלים יחד דירה בירושה אך אינם מצליחים להגיע להסכמות – הפתרון הוא פירוק. גם בני זוג לשעבר, ששניהם רשומים כבעלי הנכס, נתקלים לעיתים בקושי להגיע להסכם. סכסוכים בין שותפים עסקיים או חוסר תפקוד של אחד השותפים הם תרחישים נפוצים נוספים.
בכל אחד מהמקרים הללו, אין חובה להגיע להסכמה. אדם שמעוניין לצאת מהשותפות יכול להגיש תביעה – גם אם הצד השני מתנגד.
כיצד ניתן לפרק שיתוף?
קיימות שתי דרכים עיקריות לפירוק שיתוף: בהסכמה או באמצעות פנייה לבית המשפט. אם הצדדים מצליחים להגיע להסכמה על אופן החלוקה, שווי הנכס וחלוקת הזכויות – ניתן לבצע את הפירוק באופן עצמאי, באמצעות עורך דין, ובהליך מהיר יחסית. אך כאשר אין הסכמה, אחד מהשותפים יכול לפנות לבית המשפט, להגיש תביעה לפירוק, ובית המשפט יקבע את הדרך הראויה לביצוע.
ככל שהיחסים בין הצדדים מתוחים יותר, וככל שקיימים פערים כלכליים או רגשות שליליים – כך גוברת החשיבות של ליווי משפטי מדויק מהשלב הראשון.
ביצוע הפירוק בפועל
כאשר ניתן לבצע חלוקה פיזית של הנכס – לדוגמה, בקרקע שניתן לפצל אותה לשני מגרשים נפרדים – ייתכן שבית המשפט יורה על חלוקה בעין (חלוקת נכס מקרקעין באופן פיזי וממשי בין השותפים, כך שכל אחד מהם יקבל חלק נפרד ומוגדר מהנכס – במקום למכור את כולו ולחלק את הכסף). עם זאת, ברוב המקרים, ובמיוחד בנכסים עירוניים או דירות מגורים, לא ניתן לבצע פיצול פיזי סביר. במקרים כאלה, הפתרון הוא מכירה של הנכס – לרוב באמצעות כונס נכסים – וחלוקת התמורה בין השותפים.
במקרים אחרים, אחד מהשותפים יכול לרכוש את חלקו של האחר במחיר שייקבע על ידי שמאי, או בהסכמה בין הצדדים. זו הדרך המועדפת כאשר אחד הצדדים מעוניין להישאר בנכס, למשל כאשר מדובר בדירת מגורים.
מהם השלבים בהליך משפטי?
ההליך המשפטי מתחיל בהגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט. בהמשך, מתבצע מינוי של כונס נכסים – לרוב עורך דין – שתפקידו לנהל את המכירה. כונס הנכסים מזמין חוות דעת שמאית, מפרסם את הנכס למכירה, בודק הצעות ומבצע את העסקה בפיקוח בית המשפט.
לאחר מכן, מחולקת התמורה בין הצדדים בהתאם לחלקם בנכס, תוך ניכוי עלויות ההליך והוצאות הכינוס. בסיום, מוסרת הודעה לטאבו על מחיקת השותפות ונקבעת הבעלות החדשה.
האם בית המשפט יכול למנוע פירוק?
למרות שלבית המשפט יש סמכות רחבה, החוק בישראל מגן על זכותו של אדם לצאת מהשותפות, ולכן במרבית המקרים הפירוק ייעשה – גם אם לא כולם מסכימים. מקרים חריגים שבהם בית המשפט עלול לדחות את הבקשה כוללים נכסים שבעליהם התחייבו מראש להימנע מפירוק לתקופה מסוימת, או מקרים שבהם יש אינטרס ציבורי מובהק בהשארת השותפות, כמו הגנה על דייר מוגן.
עם זאת, גם במקרים אלה – בדרך כלל יימצא פתרון חלקי, כמו פיצוי כספי או הסדר זמני.
האם נדרשת הסכמה של כל השותפים?
לא. אחד השותפים בלבד יכול לפתוח בהליך ולדרוש את הפירוק. התנגדות מצד יתר השותפים אינה מונעת את ביצוע ההליך, אך כן עשויה להשפיע על האופן שבו יתבצע, למשל האם תבוצע מכירה חופשית או מכירה פומבית, או מי יקבל עדיפות ברכישת חלקו של האחר.
מה כדאי לבדוק לפני שנכנסים להליך כזה?
לפני שמגישים תביעה לפירוק שיתוף, חשוב לבדוק האם קיימים הסכמים בין השותפים, התחייבויות קודמות, או שעבודים על הנכס. מומלץ לבדוק האם יש הערת אזהרה או מגבלות רישום בטאבו.
כמו כן, כדאי להתכונן כלכלית להוצאות ההליך – שכר טרחת עורך דין או עורך דין תאגידים (במקרה של פירוק תאגיד), עלויות שמאות, פרסום, ולעיתים גם תשלומי מס. לעיתים משתלם יותר להגיע להסכמה מחוץ לכותלי בית המשפט ולחסוך את כל העלויות האלה.
טיפים חשובים לניהול הליך פירוק שיתוף
כדאי מאוד לא לדחות את ההחלטה. ככל שהקונפליקט נמשך, כך גדלים הסיכונים להידרדרות ביחסים או לירידת ערך הנכס. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי כבר בשלב מוקדם – ולא להמתין לרגע שבו הדברים יוצאים משליטה. חשוב להבין שהליך שמנוהל דרך כונס נכסים עלול להוביל למכירה במחיר נמוך מהשוק – ולכן כדאי לבדוק האם יש אפשרות להציע לרכוש את חלקו של השותף השני או למכור יחד בהסכמה.
עוד טיפ חשוב – לבצע כבר מההתחלה הערכה שמאית עצמאית, שתאפשר לקבוע קווים מנחים לרמת התמחור והמשא ומתן.
משרד עו"ד רועי בוכניק – כשמפרקים שותפות, עושים את זה נכון
עו"ד רועי בוכניק, עורך דין חברות, עורך דין ליטיגציה אזרחית ויועץ אסטרטגי למבנים משפטיים ועסקיים מורכבים, מלווה שותפים, יורשים ויזמים בתהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, כולל נכסים רגישים או בעלי ערך גבוה במיוחד.
למשרד ניסיון של מאות הליכים, הבנה מלאה של שוק הנדל"ן, גישה אפקטיבית לניהול סכסוכים ויכולת לקדם פתרונות גם כאשר הצדדים מסוכסכים או כשאחד מהם אינו משתף פעולה.
השילוב של ידע משפטי מעמיק, ראייה עסקית ויכולת פרקטית – הוא מה שהופך את הליווי של משרד עו"ד רועי בוכניק ליתרון מהותי בכל תיק.
לסיכום
אם אתם מחזיקים בנכס עם אדם נוסף, והשותפות כבר לא משרתת אתכם – זה הזמן לקחת את ההחלטה לידיים ולפנות לייעוץ משפטי. אל תתנו למבוי סתום להרוס מערכת יחסים, נכס טוב או עתיד כלכלי ברור. הליך פירוק שיתוף שמתבצע נכון – הוא לא רק פתרון חוקי, אלא גם התחלה חדשה. לתיאום פגישת ייעוץ דיסקרטית עם עורך דין רועי בוכניק – חייגו: 077-804-9608 או השאירו פרטים כאן ונחזור אליכם בהקדם.
